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第8部分（第2页）

在签订购房合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订商品房买卖合同前，应对合同条款及专业术语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。乐居工作室就合同主要条款说明如下：

（1）关于房屋面积方面的条款

按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高法院司法解释确立的一般原则即是否超过3％处理。

（2）关于价格、收费、付款额等条款

价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。

建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。

（3）　关于房屋质量的条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保修期等。

有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题，而且还有住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节做了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此！

商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书中关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等需要进行必要约定。

（4）　关于售后物业管理的条款

这是购房者在签合同时容易忽略的内容。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业管理公司变更物业费。

（5）　关于履行合同的期限和方法的条款

应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。

（6）　关于产权登记的条款

由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权转移给买受人的书面报告以及缴纳的税单。

按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为20个工作日。北京刚刚规定把产权证办理的时间缩短为10个工作日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，如365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，就会对购房者采用公积金贷款和尽快取得产权证有很大影响。

（7）　关于税费负担的条款

房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。

（8）　关于违约责任的条款

包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第153条规定，不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。但开发商不能把自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。

现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在‰　～1‰之间。

（9）关于不可抗力

签订合同时，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。

出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。

进行网上签约的时候，购房者要注意房产状态为可售时才可签约；在完成网上签约后，购房者一般可在次日查询此房产是否备案。

各地的网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房预售合同网上签约的程序：

（1）房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款；

（2）经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；

（3）房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；

（4）楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。

更多关于网上签约的资讯，购房者可登陆当地的房地产交易管理网站查询（见附录一）。

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申请贷款（1）

在签订合同以后，一般家庭都无法交付全款，需要贷款。贷款就是购房者将房产抵押给银行，先由银行来垫付房款给开发商，而购房者每月还款的金融行为。贷款可以让购房者实现“先住房后付款”！

但是，当购房者真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明他们对贷款知识的了解很不全面，而购房者对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会。因此，购房者想要在购房时办理贷款，就必须先了解与贷款相关的常识，并选择最适合自己的贷款方式。

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