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第7部分（第3页）

认购环节相关事项（3）

各地的认购书网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房认购书网上签订的程序如下：

（1）房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；

（2）经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；

（3）房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预订。

另外，各地对签订认购书之后何时签订购房合同的时间规定也不尽相同。北京规定应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同；超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。

签订认购书前，问清楚楼盘用地的性质。

如果是普通住宅，土地使用权是70年；如果是纯商业住宅，土地使用权是40年；如果是综合用地，土地使用权是50年。

普通住宅用地满70年自动续期；其他用地应当至迟于届满前一年申请续期，如果申请时，根据社会公共利益需要收回该土地的，土地使用权由国家无偿收回。

如何理解认购书中的定金

从上面的认购书范本中可以发现，“定金”是至关重要的内容，这也是最容易被做文章的地方。

虽然很多楼盘都要求购房者签订认购书，但从法律上讲，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

其次，要使用当地相关部门制定的认购书模板，因为它能够最大限度地保护认购人的利益。

第三，若使用非标准格式的认购书，可与开发商协商，把“定金”写成“订金”、“预付款”等，这样一旦房屋买卖合同签不成，所交“订金”能退回，因为后者并非一个规范的法律概念。

开发商不能随意对认购书的内容进行修改。可事先从网上下载一份标准样本，在购房现场与开发商提供的认购书比对。

定金和订金有什么区别？

定金与订金的区别主要体现在法律效力上。

前者是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。

后者并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

在认购书签订后，售楼人员都会进一步告诉您有关正式签约的准备工作。比如：签约地点、购房时应该带的证件、有关贷款凭证的说明、缴纳有关的税费说明，购房人如若委托他人签约，还要带有关委托书的说明等。

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签订购房合同中的注意事项（1）

签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。

弄清楚合同中的当事人

在新房买卖过程中，合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。

购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。

不要随意更改买受人

合同备案前，购房者可和开发商自行协商更改买受人名称。

合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。

如果房屋交付后，购房者要更换名字，就需要拿到产权证以后办理过户手续，这样花费就更大了。

开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。

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