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第5部分（第2页）

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是看房中容易忽略的问题。

购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。

选房时看什么（3）

“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高，小区内的步行道兼有休闲功能。

对于没有采取人车分流的小区，购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”（防过境车流对小区的干扰）、停车位是否够用、费用多少、停车位的位置是否合理。

五看：　价格

买房子当然绝不是越便宜越好，关键是要看性能价格比，也就是说是否物有所值、价格合理。在开发商的定价策略中，成本构成只是基础，利润获取的最大化才是目标。因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价值，以选择符合自己要求的房屋。

所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。

具体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，首先要读懂楼盘的价格，然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。

一般购房者接触较多的价格有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、最高价、清盘价……这几个房价出入很大，不弄明白会影响购房者的判断力。

开盘价：又叫起价，指该楼盘所销售的房屋价格中的最低价格。

常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已！

均价：所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。

均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

销售均价：楼盘开盘后对外公示的价格。

从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格，即它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。

成交均价：楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

最高价：顾名思义就是最好的那套房子的销售价格。

清盘价：项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平。

看房时，一定要问清楚广告中标注的价格或售楼人员说的价格是哪个价格。

如果想了解楼盘的真实价格水平，就不要看开盘价，而应直接问成交均价。

最主要的是应弄清所选房屋的实际价格。

弄清楚了五花八门的价格之后，购房者就要对该楼盘的价格进行大致的判断，可以从以下三个方面入手：

首先，了解本市及该区域价格水平。这有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次做出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。购房者可登陆当地的房地产信息网站查询。

其次，了解该楼盘的历史价格。楼盘的价格是不断变化的，因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格出手？购房者可进入新浪乐居等房地产垂直门户网站查询。

选房时看什么（4）

最后，与其他同质楼盘价格进行比较。所谓同质楼盘指某一时间段内，区位特征、产品特征、环境特征等方面相接近的楼盘。

六看：户型

现在人们花自己的钱买房，当然不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好？好的房子，应适于人的居住，因此户型的设计就尤为重要了。面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢？

好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。

看一个户型的布局，主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。

一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素。有这样一组参考数字，说的是这五个要素的最低面积标准：客厅及餐厅平方米、主卧或双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。

功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择。厨房在使用中会产生油烟，抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的空间与客厅、卧室怕水、怕脏的空间分开。

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