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第3部分（第1页）

“失之毫厘，差之千里”的概念混淆

某小区“绿色住宅”的概念吸引了非常重视小区环境的D女士的眼球，开发商承诺的60％绿化覆盖率颇让其心动，最终D女士决定购买此房。待收房时，D女士却怎么也感觉不到一丝绿意。而开发商的解释是：现在种植的小树苗未来几年就能成为大片绿荫；整个小区的绿化覆盖率都超过广告中宣传的60％，我们在化粪池上面都种植了大型乔木。开发商的话乍听起来也有道理，让D女士陷入了茫然　……

案例中的开发商就利用D女士不能明确分辨“绿化率、绿地率、绿化覆盖率”三者之间的关系，蒙蔽了D女士。常见的还有“套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积”，“使用率、实用率”，“容积率、密度”等概念。

（1）没有“绿化率”这一概念，绿地率、绿化覆盖率不能等同视之

很多楼盘在推广中经常使用“绿化率”一词，其实“绿化率”是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”；购房者平常叫惯了的“绿化率”应称做“绿地率”。

绿地率≠绿化覆盖率。在计算绿地率时，对绿地的定义非常严格；而在绿化覆盖率中，对绿地的定义会宽松很多，有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。换句话说，“绿地率”是管得严、标准高，“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。

可见，开发商所讲的“绿化率”，其概念类似于“绿化覆盖率”，这就让开发商可以大做文章了：既然“绿化覆盖率”是按树冠在地面投下的树荫面积计算，那么在选择树种时，就会考虑槐树、杨树、柳树等覆盖面积大的，很少种植松树、柏树等覆盖面积小的树种，因为不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。另外，由于绿化覆盖率对绿地的定义较为宽泛，有些开发商会把只要铺了草皮的区域如铺设草地砖的停车场等，都纳入绿化面积计算范围；为了让小区充满生机，讨好购房者，开发商会在距建筑外墙米的范围种上草，也算进绿化面积。如此这般计算下来，60％的“绿化覆盖率”也就不足为奇了！

因此，购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率；若是绿地率，一定要把绿地率指标明确写进合同中，这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。

（2）套内使用面积＜套内建筑面积，套内建筑面积≠建筑面积

购房者经常被售楼人员以及开发商提供的楼书中的各种面积大小的概念搞得晕头转向，而面积问题又是买房中最为关键的问题之一，对于购房者来说不能不了解。

如上面的“购房术语”中介绍，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，它们之间的关系已经一目了然。

如果有些楼盘吹嘘使用率很高，很可能就是开发商用套内建筑面积代替建筑面积计算出来的一个问题数据。

北京从2003年12月1日起，实施预售商品房按照套内建筑面积计价，就是为了减少因公摊面积不透明引起的面积欺诈。这也要求购房者更要清楚地知道套内建筑面积是什么，才能够有效保护自己的权益！书　包　网　txt小说上传分享

买房前要掌握哪些基础知识（4）

（3）使用率与实用率仅一字之差，读音也接近，但数值差异很大

实用率＝套内建筑面积÷建筑面积，而使用率＝套内使用面积÷建筑面积，显然，实用率大于使用率，通常两者之间的差值会高出10％；使用率的高低反映了购房者得房面积的多少，比实用率对购房更具有参考价值。开发商抓住了购房者都愿意购买高使用率房子的心理，偷梁换柱，在广告中用实用率来吸引购房者，如果不明真相，就容易上当受骗。

专家介绍，实际上根本就没有“实用率”这个概念，是开发商一种模糊概念的虚假炒作；使用率也只是个市场约定俗成的指标，在有关房地产的所有法规文件中均无对使用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。

除了用“实用率”来替代“使用率”，购房者还要注意：即使开发商提到“使用率”，也仅是所售楼盘的一个平均数据。一般来说，使用率只用于单个楼栋。根据使用率的计算公式，可以看到：

同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。

同一楼栋不同户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同，使用率也会有所不同。

同一户型不同楼栋，因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异，使用率也不尽相同。

因此，使用率仅能作为选房的一个参考。同时，要辨别使用率的真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎！

（4）低容积率≠低密度，“低密度会更舒适”，而对“容积率”应正确看待

容积率、密度也是开发商在广告宣传的时候常用的两个概念。

从“购房术语”的介绍，容积率=总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。比如，某建筑物每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米，则该建筑物的容积率为1500×10÷6000=。

建筑密度=各类建筑基底总面积÷总用地面积，上例中建筑物的密度为1500÷6000=，可见建筑密度不可能超过1。

在小区内各楼栋的层数相同，且每个楼栋中的各层建筑面积相等时，该小区的容积率=密度×楼层数。

上面这个公式，可以帮助购房者澄清几个观点：

容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系，低容积率不一定就代表着低密度；

容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；

容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林规划的面积大，居住环境会更好。

对上述购房基础知识的介绍，乐居工作室期望能够起到抛砖引玉的作用。但毕竟对购房者而言是“纸上得来终觉浅”，要真正深谙其中的门道，还是“绝知此事要躬行”！

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